L’articolo 41 sexies della legge urbanistica, per come introdotto dalla legge Ponte, nulla riferiva in merito alla natura del vincolo concernente il parcheggio.

L’incertezza sulla qualificazione giuridica della relazione ha fatto sorgere due diversi orientamenti in dottrina, che, a tutt’oggi, si contrappongono (teoria oggettiva e teoria soggettiva).

Conoscere il merito dei due indirizzi appare di fondamene importanza per comprendere le motivazioni, talvolta assai differenti se non contrastanti tra loro, che hanno informato i diversi orientamenti legislativi e giurisprudenziali che si sono articolati in punto, negli ultimi cinquanta anni (incidendo anche nella vita pratica delle compravendite immobiliari).

Neppure l’emissione della legge Tognoli a fine dell’anno 1989 (con le previsioni di cui al relativo articolo 9) e delle successive fonti normative (da ultimo il “Decreto del fare” dell’anno 2012), hanno scardinato le ragioni addotte dalle due tesi; che, anzi, proprio in forza di tali ultimi riferimenti, hanno tratto ulteriore linfa a sostengo delle proprie ragioni e argomentazioni.

5.1. LA TEORIA OGGETTIVISTICA

Secondo tale teoria, detta anche liberista, gli spazi vincolati a parcheggio condominiale sono espressione di uno standard urbanistico imposto dal legislatore e, in quanto tali, rifuggono da una connotazione soggettiva di natura privatistica.

In buona sostanza, essi assumono rilievo per il vincolo pubblicistico a cui è subordinato il permesso a costruire rilasciato dal comune di competenza (si discorre di servitù di uso pubblico).

Nessuna prerogativa giuridica di sorta sussiste, invece, tra gli utilizzatori di siffatti spazi di parcheggio e coloro che sono i titolari degli immobili ubicati nel fabbricato contiguo, che possono essere anche diversi e/o ad essi estranei.

A fondamento di tale tesi vengono addotte due argomentazioni giuridiche, entrambe afferenti all’interpretazione teleologica delle norme settoriali in considerazione.

La prima riguarda il rapporto che ha inteso disciplinare l’articolo 18 dell’anzidetta “legge Ponte”; secondo i fautori della tesi, questo sarebbe volto a regolare le relazioni tra imprese costruttrice e pubblica amministrazione. Nulla più. Estranei a tale rapporto risultano, pertanto, i privati acquirenti dei beni fabbricati di cui trattasi (siano essi gli appartamenti o i posti auto in sé – box -).

La seconda ragione addotta afferisce la ratio del provvedimento – almeno per come quivi concepita – che in quanto volta a favorire la decongestione del traffico urbano nelle città, in sé, non pone (né, d’altronde, esplicita) la sussistenza di vincoli soggettivi legati alla destinazione dei posti auto nei confronti di una determinata categoria di soggetti.

5.2. La teoria soggettivistica

Siffatta tesi dottrinale è conosciuta anche con il nome di teoria vincolistica. Secondo tale spartito la “legge Ponte” avrebbe innescato un rapporto sostanziale indissolubile tra le unità immobiliari abitative e i posti auto a cui questi accedono per contiguità strutturale.

Tra i due beni sussisterebbe, quindi, un rapporto di accessorietà.

Tale relazione si configurerebbe in termini diversi a seconda della allocazione fisica dell’area di parcheggio (a fronte dell’ubicazione dell’edificio condominiale). Ove, lo spazio riservato all’autorimessa sia interno al fabbricato, tale area si configurerebbe come “parte comune” dell’edificio. Se, diversamente, l’autorimessa è stata realizzata in uno spazio esterno al fabbricato, tale area si configurerebbe quale “pertinenza comune di natura legale”, cioè imposta dalla legge (pertinenza ex lege).

Gli effetti di tali tesi si sono parimenti riverberati – in modo dirompente, verrebbe da dire[1] – sul piano pratico: traducendosi nella impossibilità giuridica di alienare un posto auto senza l’immobile a cui questo è accessorio – funzionale, ai sensi del combinato disposto di cui agli articoli. 818 comma 1 e 1117 Codice civile.

Posto che tra i due beni sussisterebbe un rapporto di “diritto reale di uso ope legis” non sarebbe possibile la compravendita separata delle due unità (posto auto e appartamento) ai sensi dell’art. 1418 e 1419 codice civile.

Anche la teoria soggettivistica, come la oggettivistica, ha elaborato due ordini di ragioni per autolegittimarsi, che si riportano appresso in modo pressoché testuale.

Ebbene: in primo luogo, il vincolo posto dalla “legge Ponte” – volto alla decongestione del traffico cittadino – assume rilievo (soggettivo) in funzione e in favore di coloro che abitano stabilmente gli edifici limitrofi alle aree in cui sorgono i parcheggi. Altrimenti non se ne spiegherebbe la ratio (contingenza fisica).

In secondo luogo, stante la finalità (d’interesse pubblicistico) l’eventuale compravendita delle unità di cui trattasi in modo separato comporterebbe ipso iure la nullità ex articolo 1418 codice civile del rogito stesso, ancorché la legge non abbia espressamente previsto tale sanzione, discorrendosi, in tal caso, di nullità virtuale.

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[1] Vedi i diversi Studi elaborati dal Consiglio Nazionale di Notariato, di cui l’ultimo recante i seguenti identificativi: Studio n. 210-2012/C intitolato “La nuova disciplina dei parcheggi Tognoli”. Approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 18 aprile 2012