Il Regolamento di condominio o una delibera assembleare possono stabilire, in astratto, il divieto per i condòmini di utilizzare il cortile comune per parcheggiare autovetture e/o motocicli. Dal vincolo di destinazione in commento non può però ricavarsi, estensivamente, il divieto di “carico e scarico di merci presso il cortile condominiale”.

L’apposizione di un simile divieto deve essere prevista esplicitamente dalla normativa interna del condominio – approvata con le forme adeguate -, giustificabile laddove l’attività che si intenda regolamentare si protragga per tempo indefinito e/o arrechi costante disturbo (o meglio, molestia) agli altri compartecipi[1].

In effetti, a norma dell’ art. 1138 codice civile, l’assemblea dei condomini può, in sede di formazione o di modifica del regolamento condominiale, regolare, a maggioranza, le modalità di godimento delle cose e dei servizi comuni, ma non anche disciplinare la misura e l’intensità di esso quale risulta dal titolo di acquisto o dalla legge ed, in particolare dall’art. 1102 codice civile, limitando tale godimento ad una soltanto delle forme di uso di cui la cosa comune sia suscettibile secondo la sua destinazione.

Le norme del regolamento condominiale che introducano tali limitazioni specialmente nel caso in cui queste possono incidere sull’utilizzabilità e sulla destinazione delle parti dell’edificio di proprietà esclusiva (si pensi, di nuovo, al caso delle roulotte), hanno carattere convenzionale, nel senso che, se predisposte dall’originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto, ovvero con atti separati e, se, invece, deliberate dall’assemblea condominiale, debbono essere approvate all’unanimità[2].

Inoltre, siffatti vincoli, ove costituiti, hanno natura di oneri reali, e, pertanto, per poter essere opposti ai terzi acquirenti a titolo particolare, devono essere trascritti nei pubblici registri, ovvero accettati nei singoli negozi di acquisto[3].

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[1] Vedi, in punto, tra le tante, Tribunale di Milano 10 giugno 1965.

[2] In questo caso, s potrebbe dire che l’assemblea è solo la sede fisica dell’accordo, in quanto la decisione esula dalle rispettive attribuzioni previste ex lege.

[3] Ex multis, Cassazione civile, sez. II, 11 febbraio 1977, n. 621.