Non è facile applicare contemporaneamente l’Iva del 4% (tipica della costruzione di prima casa) e le detrazioni Irpef o Ires sui lavori edili.

Tra i casi in cui è possibile v’è quello della “ricostruzione” degli immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi, della realizzazione di box auto pertinenziali (bonus casa del 50%), del bonus casa acquisti del 50%, nonché dell’eliminazione delle barriere architettoniche (bonus casa del 50% e super ecobonus del 110% come intervento trainato) e sismabonus acquisti al 75-85-110 per cento.

Per quel che qui interessa la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali è detraibile al 50% (articolo 16-bis, comma 1, lettera d, Tuir) e per la loro costruzione si applica l’Iva del 4%, se sono pertinenza di prima casa (voce n. 39, Parte II, Tabella A, allegata al Dpr 633/72).

Il bonus Irpef compete anche per più box pertinenziali all’abitazione con categoria catastale C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie), non solo per uno, mentre l’Iva del 4%, con l’agevolazione “prima casa”, spetta solo per un box (articolo 1, nota II bis, comma 3, tariffa 1, Dpr 26 aprile 1986, n. 131 e circolare del 29 maggio 2013, n. 18/E, 3.11.2).

L’IVA al 4%, in ogni caso, si applica anche al caso in cui i box vengano acquistati dal privato da parte dell’impresa costruttrice, entro 5 anni dall’ultimazione dell’intervento edilizio (voce n. 21, Parte II, Tabella A, allegata al Dpr n. 633/72).

9.1 IVA AL 22% PER I POSTEGGI PRIVATI

La cessione, da parte dell’impresa costruttrice, di un’area di parcheggio privata, non pertinenziale a un fabbricato, è soggetta all’aliquota Iva ordinaria (22%) perché non si tratta della cessione di un’opera di urbanizzazione (in tal caso sarebbe applicabile l’aliquota del 10%: n. 127-quinquies, tabella A parte III Dpr 633/1972) né si rende applicabile l’aliquota del 4%, la quale è specificamente dettata per il caso della cessione dei cosiddetti parcheggi “Tognoli”, vale a dire quelli realizzati ai sensi della legge 122/1989[1].

La legge 122/1989, cosiddetta legge Tognoli, ha stabilito che sussistono due tipologie di parcheggi: (i) quelli realizzati nel sottosuolo o al piano terreno di edifici oppure nel sottosuolo di aree esterne agli edifici ad opera dei proprietari degli edifici stessi (articolo 9, comma 1, legge 122); a questi si aggiungono i (ii) parcheggi realizzati in aree comunali o nel sottosuolo delle stesse da privati o imprese di costruzione cui il Comune conceda, con apposita convenzione, un diritto di superficie, di durata non superiore a 90 anni, in esecuzione del quale il concessionario possa appunto realizzare il parcheggio (articolo 9, comma 4, legge 122).

In entrambi i casi si tratta di parcheggi che devono essere destinati a pertinenza di singole unità immobiliari. La proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare ubicata nello stesso Comune.

I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare di cui costituiscono pertinenza; l’infrazione di questo divieto comporta la nullità dell’atto di cessione, fatta eccezione per il caso che vi sia una diversa prescrizione nella convenzione stipulata con il Comune oppure per il caso che il Comune abbia autorizzato l’atto di cessione.

La legge 122, all’articolo 11, dispone altresì il regime fiscale dei parcheggi “Tognoli”: l’aliquota del 2% (oggi divenuta 4%) prevista per i “trasferimenti degli immobili o di porzioni degli stessi anche in diritto di superficie” (è, dunque, questa l’aliquota applicabile al soggetto Iva che ceda il parcheggio in regime di imponibilità, ad esempio perché si tratta dell’impresa costruttrice); l’imposta di registro in misura fissa per “l’atto di cessione del diritto di superficie” (è questa, ad esempio, la tassazione della cessione dal Comune al soggetto che costruisce il parcheggio).

Orbene, i parcheggi realizzati al di fuori della previsione di cui alla legge Tognoli, non godono del medesimo regime fiscale agevolato, perché sono sottratti al requisito della pertinenzialità.

Pertanto, dato che ai parcheggi privati non è riconoscibile nemmeno la natura di “opere di urbanizzazione” (in quanto gli “spazi di sosta o di parcheggio” menzionati nell’articolo 4, legge 847/1964, richiamato dal 127-quinquies tabella A parte III Dpr 633/1972, sono evidentemente quelli a destinazione pubblica), il che provocherebbe l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%, è giocoforza ritenere applicabile alla cessione dei parcheggi privati non pertinenziali, se imponibile a Iva, l’aliquota ordinaria del 22 per cento.

La pertinenzialità del parcheggio a un’abitazione permette invece di applicare al relativo atto di cessione l’aliquota propria del bene “principale”: e, quindi, l’aliquota del 10% oppure, in caso di agevolazione “prima casa”, l’aliquota del 4 per cento. Se però la pertinenzialità è quella dei parcheggi “Tognoli”, secondo la sentenza 446/2018, si applica sempre l’aliquota “speciale” del 4% disposta dall’articolo 11, legge 122/1989, anche se non si tratta di “prima casa”.

9.2 Agevolazioni per l’acquisto e la costruzione di box e posti auto – Novità 2022 sulla cessione del credito d’imposta o sconto in fattura

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.

La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), che consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro (per ciascun immobile), da utilizzare in 10 quote annuali di pari importo, l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio; tetto massimo che il Governo ha prorogato fino al 31 dicembre 2024.

La Legge di Bilancio 2022 (legge n. 234/2021) ha introdotto un’interessante novità in materia.

E’ stata, infatti, riconosciuta la possibilità, in luogo della detrazione fiscale, di esercitare l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura relativamente agli interventi effettuati per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

A tal fine è stato aggiunto, nel comma 2 dell’articolo 121 del decreto legge n. 34/2020, tra gli interventi di recupero del patrimonio edilizio ammessi, la lettera d) dell’articolo 16-bis del Tuir.

Conseguentemente, dal 2022, è possibile cedere anche il credito d’imposta relativo al box auto (che finora godeva della detrazione in Irpef pari al 50%), sia per l’acquisto che la realizzazione di un box auto pertinenziale.

Siffatta opzione per la cessione o per lo sconto, in luogo delle detrazioni fiscali, riguarda le spese che saranno sostenute nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2024.

NORMATIVA VIGENTE

Possono beneficiare della detrazione (ed oggi anche della cessione del credito e/o sconto in fattura) tutti i contribuenti, residenti e non residenti, che:

  1. a) acquistano da impresa costruttrice (anche cooperativa edilizia) box o posti auto pertinenziali ad un immobile destinato ad uso abitativo (limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione);
  2. b) costruiscano ex novo un box pertinenziale a servizio della propria abitazione;
  3. c) effettuino riparazioni e sostituzione di parti e/o elementi con caratteristiche diverse da quelle presenti su box già esistenti (non si può usufruire, invero, delle detrazioni box auto nei casi di spese sostenute per opere di manutenzione ordinaria, quali la tinteggiatura delle pareti).

L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce

La detrazione spetta anche al familiare convivente o al convivente more uxorio che abbia effettivamente sostenuto la spesa, fermo restando il vincolo pertinenziale che deve risultare dall’atto di acquisto e a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa sostenuta, la quale deve essere dimostrata da apposita attestazione rilasciata dal costruttore.

Per poter accedere all’agevolazione è, altresì, necessaria la sussistenza delle infra indicate condizioni:

  1. Sussistenza di un titolo di proprietà o un patto di vendita di cosa futura del box auto realizzato o in corso di realizzazione;
  2. Sussistenza di un vincolo pertinenziale con una unità abitativa di proprietà del contribuente, desumibile dalla concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione. Peraltro, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (cfr. circolare 19/E/2020), la detrazione spetta al futuro acquirente, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.
  3. Se il box è in corso di costruzione, occorre che vi sia l’obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione.
  4. È necessario che l’impresa costruttrice documenti dettagliatamente i costi imputabili alla sola realizzazione del box e/o posto auto, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori in quanto, questi ultimi, non agevolabili.
  5. Infine è necessario che il contribuente documenti i pagamenti effettuati mediante strumenti tracciabili (bonifico bancario o postale).

Il bonifico deve essere effettuato dal beneficiario della detrazione (proprietario o titolare del diritto reale dell’unità immobiliare sulla quale è stato costituito il vincolo pertinenziale con il box).

Laddove il pagamento non sia stato disposto mediante bonifico, l’Agenzia delle Entrate, (con la  circolare 43/E/2016) ha statuito che si può ugualmente fruire della detrazione a condizione che:

  • nell’atto notarile siano indicate le somme ricevute dall’impresa che ha ceduto il box pertinenziale;
  • il contribuente ottenga dal venditore, oltre alla certificazione sul costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa.

Una ipotesi particolare è quella in cui il contribuente acquisti contemporaneamente sia l’immobile che il box auto con unico atto notarile.

In siffatta ipotesi, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 95 del 12 maggio 2000, ha chiarito che è possibile fruire della detrazione purché dall’atto notarile risulti il vincolo di pertinenzialità; la detrazione spetta, in tali casi, limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato.

Occorre, a tal uopo, precisare che il 50% di detrazione prevista opera sui costi attestati dal costruttore per la realizzazione del box e non sul prezzo di vendita dello stesso (non bisogna considerare il 50% dell’importo del bonifico).

Valga, a tal fine, il presente esempio:

Prezzo di vendita box = euro 50.000

Costi di realizzazione del box attestati dal costruttore = euro 30.000

In siffatta ipotesi l’importo della detrazione sarà, quindi, pari ad €. 15.000 (euro 30.000 / 50%).

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[1] Cfr,  Cassazione nella sentenza 446 dell’11 gennaio 2018.