Dal punto di vista tributario, il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, con conseguenti adempimenti fiscali a carico del condominio stesso e dell’amministratore.
Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, è tenuto ai seguenti adempimenti fiscali:
- effettuare e versare con modello F24 le ritenute sui compensi erogati;
- rilasciare le relative certificazioni;
- presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta con modello 770.
L’obbligo di effettuare le ritenute scatta quando sono corrisposte somme soggette alle ritenute fiscali di legge, come per esempio per:
- redditi di lavoro dipendente, quali i portieri, gli addetti alle pulizie ecc.;
- redditi di lavoro autonomo, quali l’amministratore del condominio o altri lavoratori autonomi e/o professionisti (anche per prestazioni occasionali) a favore del condominio;
- prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate dalle imprese. Rientrano in tale ipotesi, a titolo esemplificativo, le prestazioni per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, le prestazioni di pulizia; la manutenzione di caldaie, ascensori, giardini e altre parti comuni dell’edificio.
La ritenuta non deve invece essere operata sui corrispettivi da contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e altre utenze, nonché sui contratti di assicurazione, di trasporto e simili. Non si applica nemmeno in caso di forniture di beni con posa in opera (se la posa in opera è accessoria rispetto alla cessione del bene).
Le ritenute devono essere versate mediante utilizzo del modello F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate, utilizzando i seguenti codici tributo:
- 1001, per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente;
- 1040, per le ritenute sui compensi di lavoro autonomo;
- 1019, per le ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRPEF (per esempio ditte individuali);
- 1020, per le ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRES (per esempio società di capitali);
Le ritenute alla fonte del 4% operate dal condominio sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto, opere e servizi effettuati nell’esercizio d’impresa devono essere versate periodicamente, quando il relativo ammontare raggiunge l’importo di € 500 (comma 2 bis all’art. 25 ter, D.P.R. 600/1973, aggiunto dalla legge 232 dell’11 dicembre 2016). Il condominio, ove non abbia raggiunto il predetto limite, è comunque tenuto al versamento delle ritenute entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno.
Annualmente il condominio deve poi rilasciare le certificazioni relative alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta. Le certificazioni devono contenere i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate, della relativa causale e delle ritenute operate.
Il modello CU 2022, relativa al 2021, riguarda:
- redditi da lavoro dipendente e assimilati;
- redditi da lavoro autonomo;
- provvigioni (anche occasionali o da vendita a domicilio assoggettate a ritenuta) e redditi diversi;
- indennità per cessazione di rapporti di agenzia o di funzioni notarili o dell’attività sportiva di natura autonoma;
- tutte le relative ritenute d’acconto e detrazioni effettuate.
Le certificazioni uniche devono essere:
- trasmesse in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte;
- consegnate agli interessati entro il 31 marzo.
La presentazione all’Agenzia delle entrate delle certificazioni uniche avviene esclusivamente per via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato.
L’omesso versamento delle ritenute comporta una sanzione pari al 30% dell’importo non versato (salvo la possibilità di regolarizzazione, entro i termini, mediante “ravvedimento operoso” e salve le riduzioni della sanzione in caso di definizione immediata a seguito della eventuale ricezione di avviso dall’Agenzia delle entrate).
La trasmissione in via telematica delle Certificazioni Uniche, contenenti esclusivamente redditi esenti o non dichiarabili mediante la dichiarazione precompilata, può avvenire entro il termine di presentazione della dichiarazione dei sostituti d’imposta (31 ottobre 2022).
Nota bene
La certificazione unica si considera presentata nel giorno in cui è conclusa la ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle entrate che ne attesta la ricezione sempre telematicamente e successivamente fornisce una ulteriore ricevuta che attesta l’esito dell’elaborazione effettuata sui dati pervenuti e la correttezza degli stessi. Solo quest’ultima ricevuta costituisce la prova dell’avvenuta presentazione della comunicazione.
Il Modello 770 deve essere utilizzato dai sostituti d’imposta per comunicare in via telematica all’Agenzia delle entrate i dati fiscali relativi alle ritenute operate, i relativi versamenti e le eventuali compensazioni effettuate nonché il riepilogo dei crediti, nonché gli altri dati contributivi ed assicurativi richiesti.
Nota bene
Il modello e le relative istruzioni sono scaricabili dal sito Internet dell’Agenzia delle entrate www.agenziaentrate.gov.it
Modalità di presentazione 770/2022
La dichiarazione modello 770/2022 deve essere presentata esclusivamente per via telematica, e può essere trasmessa:
a) direttamente;
b) tramite intermediari abilitati.
Qualora il condominio predisponga la propria dichiarazione 770/2022 e decida di trasmetterla direttamente, senza avvalersi di un intermediario abilitato, deve obbligatoriamente utilizzare i servizi telematici Entratel o Fisconline in base ai requisiti posseduti per il conseguimento dell’abilitazione. Per le modalità di abilitazione è necessario visionare l’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it
Ogni condominio, in quanto sostituto d’imposta, deve ottenere la propria autorizzazione al servizio telematico su richiesta del proprio amministratore. Pertanto, se un soggetto amministra più condomini deve un’autorizzazione al servizio telematico per ogni condominio amministrato.
Se invece l’amministratore è un soggetto che esercita abitualmente l’attività di consulenza fiscale, può utilizzare l’abilitazione al servizio telematico Entratel in qualità di intermediario ed effettuare la trasmissione telematica delle dichiarazioni riguardanti i condomini amministrati.
Il servizio telematico restituisce immediatamente dopo l’invio, un messaggio che conferma solo l’avvenuta trasmissione del file e, in seguito, fornisce all’utente un’altra comunicazione attestante l’esito dell’elaborazione effettuata sui dati pervenuti, che, in assenza di errori, conferma l’avvenuta presentazione della dichiarazione. Soltanto quest’ultima comunicazione costituisce la prova dell’avvenuta presentazione della dichiarazione.
Nota bene
La dichiarazione modello 770/2022 deve essere presentata esclusivamente per via telematica: pertanto, non è consentita la presentazione tramite banche convenzionate od uffici postali, né i soggetti momentaneamente all’estero possono utilizzare il mezzo della raccomandata (o altro mezzo equivalente).L’omessa presentazione del modello 770 comporta una sanzione da euro 258 a euro 2.065, oltre alla sanzione di euro 51 per ogni percipiente non indicato.
Termini di presentazione
La trasmissione telematica del Modello 770/2022 deve essere effettuata direttamente o tramite intermediario abilitato entro il 31 ottobre 2022.
Il modello 770/2022
La dichiarazione modello 770 deve essere sottoscritto dall’amministratore in carica al momento in cui si presenta la relativa dichiarazione oppure può essere presentata, in mancanza, da un condomino a ciò delegato.
Nota bene
Nel frontespizio del Modello 770/2022 (nel riquadro relativo ai dati identificativi del dichiarante), bisogna indicare, qualora il condominio sia privo di denominazione, soltanto la dicitura “Condominio”.
Tipo di dichiarazione
a. Dichiarazione correttiva nei termini
Nell’ipotesi in cui il sostituto d’imposta intenda, prima della scadenza del termine di presentazione, rettificare o integrare un modello 770/2022 semplificato od ordinario precedentemente presentato, deve compilare una nuova dichiarazione, completa di tutte le sue parti, barrando la casella “Correttiva nei termini”.
b. Dichiarazione integrativa
Scaduti i termini di presentazione della dichiarazione, il sostituto d’imposta può rettificare o integrare la stessa presentando una nuova dichiarazione completa di tutte le sue parti, su modello conforme a quello approvato per il periodo d’imposta cui si riferisce la dichiarazione, barrando la casella “Dichiarazione integrativa”.
Presupposto per poter presentare la dichiarazione integrativa è che sia stata validamente presentata la dichiarazione originaria. In proposito si precisa che sono considerate valide anche le dichiarazioni presentate entro novanta giorni dal termine di scadenza, fatta salva l’applicazione delle sanzioni.
Sanzioni da applicare alla certificazione unica 2021
| Fattispecie | Sanzioni previste |
| Certificazione unica omessa, tardiva o errata | € 100 per singola certificazione con limite massimo di € 50.000 per anno e sostituto d’imposta |
| Certificazione Unica errata trasmessa entro il 16.3.2022, poi corretta e nuovamente trasmessa entro 5 giorni | Nessuna sanzione |
| Certificazione Unica errata trasmessa entro il 16.3.2022, poi corretta e nuovamente trasmessa entro 60 giorni | € 33,33 per singola certificazione con limite massimo di € 20.000 per anno e sostituto d’imposta |
Sostituti d’imposta e dichiarazione
| La dichiarazione dei sostituti d’imposta si compone di due parti |
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In particolare, il sostituto d’imposta può integrare la dichiarazione:
- nell’ipotesi di ravvedimento prevista dall’art. 13, comma 1, lett. b) del D.Lgs. 472/1997, entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo. Tale dichiarazione può essere presentata sempreché non siano iniziati accessi, ispezioni o verifiche e consente l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta, oltre alla corresponsione degli interessi dovuti per legge;
- nell’ipotesi prevista dall’art. 2, comma 8 del D.P.R. 322/1998, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione, per correggere errori od omissioni cui consegua un maggior debito d’imposta e fatta salva l’applicazione delle sanzioni ferma restando l’applicazione dell’art. 13 del D.Lgs. 472/1997;
– nell’ipotesi prevista dal modificato art. 2, comma 8-bis del D.P.R. 322/1998, per correggere errori od omissioni che abbiano determinato l’indicazione di un maggior debito d’imposta o di un minor credito. In tal caso l’eventuale credito risultante da tale dichiarazione può essere utilizzato in compensazione ai sensi del D.Lgs. 241/1997, per eseguire il versamento di debiti maturati a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione integrativa.
c. Eventi eccezionali
La casella “Eventi eccezionali” deve essere compilata dal sostituto d’imposta che si avvale della sospensione del termine di presentazione della dichiarazione prevista al verificarsi di eventi eccezionali.
Ravvedimento operoso
L’istituto del ravvedimento operoso consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente la propria posizione in merito a violazioni commesse in sede di predisposizione e di presentazione della dichiarazione, nonché di pagamento delle ritenute dovute. Il contribuente ha la possibilità di ridurre al minimo le sanzioni applicate, sempre che le violazioni oggetto della regolarizzazione non siano state già constatate e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento (inviti di comparizione, questionari, richiesta di documenti, ecc.) delle quali l’autore delle violazioni o i soggetti solidalmente obbligati abbiano avuto formale conoscenza.
In caso di omesso o insufficiente versamento di ritenute per perfezionare il ravvedimento è necessario versare:
- l’imposta o la maggiore imposta non versata (nel caso in cui la violazione sia causa di debito d’imposta);
- gli interessi legali, con maturazione giorno per giorno;
- la sanzione ridotta, variabile a seconda della sanzione originaria e dei termini entro cui avviene la regolarizzazione.
Il ravvedimento delle ritenute dei sostituti d’imposta si effettua a mezzo F24, cumulando l’imposta con gli interessi e indicando separatamente solo la sanzione.
In particolare, a decorrere dal 1° gennaio 2016 le nuove sanzioni per gli omessi versamenti sono così calcolate:
- sanzione 0,1% giornaliero se il pagamento avviene entro 14 giorni dalla scadenza;
- sanzione 1,5% se il pagamento avviene tra il 15′ ed il 30′ giorno;
- sanzione 1,67% (1/9 del minimo) se la regolarizzazione avviene entro 90 giorni;
- sanzione 3,75% (1/8 del minimo) se la regolarizzazione avviene entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno in cui la violazione è stata commessa;
- sanzione 4,3% (1/7 del minimo) se la regolarizzazione avviene entro 2 anni o entro la seconda dichiarazione successiva;
sanzione 5% (1/6 del minimo) se il versamento è eseguito oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale è stata commessa la violazione, ovvero, se non è prevista dichiarazione periodica, oltre 2 anni dall’omissione o dall’errore. La possibilità di ravvedimento lunghissimo di cui alle lettere b-bis) e b-ter), è applicabile esclusivamente ai tributi amministrati dall’Agenzia delle entrate.
Nota bene
Dal 1.1.2022 il tasso legale da applicare per il calcolo degli interessi è pari all’1,25%; per ravvedimenti “a cavallo d’anno”, andrà adottato un criterio di pro rata temporis; il tasso di interesse sarà quindi pari allo 0,01%, fino al 31.12.2021 e all’1,25% dal 1.1.2022 e fino al giorno del ravvedimento.
Casi particolari
Cosa succede se in un anno si sono avvicendati due amministratori di condominio: è possibile che ciascuno presenti un modello 770 relativo ai percipienti da esso pagati, inoltrando quindi il condominio due 770 relativi al medesimo anno d’imposta?
Tanto l’obbligo di effettuare la ritenuta, quanto gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei sostituti di imposta e di certificazione delle ritenute effettuate, gravano sul condominio in quanto tale e devono essere adempiuti dall’amministratore in carica pro-tempore”. È evidente che il modello 770 si riferisce al condominio (che è il soggetto dichiarante), mentre l’amministratore è solo il rappresentante firmatario della dichiarazione. Pertanto, il modello non può che essere unico e va presentato dall’amministratore in carica, risultante dall’ultimo verbale approvato.
Chi deve predisporre il mod. 770 qualora non esista un amministratore di condominio?
In questo caso, il modello 770 può essere presentato da un qualunque condomino, citando il codice fiscale del condominio stesso. Sarà il condomino, quindi, ad applicare le ritenute alla fonte e effettuarne i relativi versamenti. Sempre il condomino dovrà presentare la dichiarazione dei sostituti d’impostasia per le ritenute effettuare sia per i contributi ed eventuali premi assicurativi.