Premessa

Le novità legislative introdotte con la legge 11 dicembre 2012 n. 220 in materia di contabilità e rendicontazione rappresentano uno degli aspetti ove il legislatore della riforma condominiale è intervenuto in forma più incisiva e sostanziale, formulando una normativa innovativa che almeno in parte cerca di colmare quel vuoto legislativo che aveva caratterizzato il codice condominiale fino alla data del 18 giugno 2013. Le nuove disposizioni in tema di contabilità e rendiconto si sviluppano, in forma più o meno diretta, su più articoli andando a riguardare disposizioni già esistenti come l’art. 1129 ed il 1130, ma anche articoli introdotti ex novo come l’art. 1130 bis, specificatamente dedicato al rendiconto, per trovare poi disposizioni che portano intrinsecamente importanti riflessi di natura contabile anche nell’art. 1135 e nell’art. 71 ter delle disposizioni di attuazione.

Definizione di contabilità

Per contabilità si intende l’insieme di norme tecniche in funzione delle quali i fatti di gestione compiuti da un soggetto nello svolgimento di una qualsiasi attività, sia essa commerciale oppure no come nel caso del condominio, vengono tradotti in numeri e messi in correlazione fra di loro secondo i principi e le tecniche contabili di volta in volta adottate.

Tramite la contabilità si traspongono i fatti di gestione in numeri secondo uno schema di scritture contabili e conti di imputazione relazionati fra di loro in modo tale da poter effettuare differenti elaborazioni dei dati che, da ultimo, si vanno poi ad estrinsecare in quel prospetto di sintesi finale ove sono riportati i saldi dei vari conti schematizzando, così, l’attività svolta ed i risultati a cui si è giunti e che va a costituire il rendiconto

Conto / Piano dei conti / Scritture contabili

Come sopra indicato i fatti di gestione vengono tradotti in numeri attraverso un sistema di scritture contabili ordinate in conti che a loro volta costituiscono il piano dei conti.
A tale riguardo si precisa:
– Conto: per conto si intende lo strumento di rilevazione dei singoli fatti di gestione che viene utilizzato dalla contabilità. Si tratta sostanzialmente del prospetto in cui vengono registrate le quantità riguardanti una determinata voce contabile (sia essa un costo, un ricavo, un debito o un credito), allo scopo di metterne in evidenza la dimensione inziale e le sue successive variazioni. In funzione del metodo di rilevazione contabile (partita semplice o partita doppia – argomento affrontato di seguito) ogni singolo conto può essere articolato in una o due sezioni.
– Piano dei conti: è il prospetto in cui vengono riepilogati e catalogati tutti i conti impiegati per la tenuta delle scritture contabili. Si tratta sostanzialmente dell’insieme dei conti che si prevede possano essere utilizzati per la rilevazione dei fatti di gestione.
– Scritture contabili: per scrittura contabile si intende la rilevazione dei fatti di gestione. In altri termini si tratta delle annotazioni scritte in funzione delle quali i singoli fatti di gestione vengono riportati sui rispettivi conti. Affinché esse siano correttamente effettuate, queste devono essere compilate secondo specifiche regole tecniche che possono essere sostanzialmente individuate in due:

  • la partita semplice;
  • la partita doppia.

Fatti di Gestione

Trasferendo quanto sopra illustrato in ambito condominiale, vediamo innanzitutto di individuare quali siano i fatti di gestione che vengono effettuati durante lo svolgimento dell’incarico di amministratore condominiale. I fatti di gestione sono indicati direttamente nel dettato codicistico e, più precisamente, ai punti 2), 3), 4) e 5 dell’art. 1130 del Codice civile di seguito riportati:

«2) Disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) Eseguire gli adempimenti fiscali».

I punti sopra riportati vanno poi messi in collegamento con l’ultimo punto sempre dell’art. 1130 che così recita:

«10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

In altri termini ne consegue che l’amministratore deve necessariamente tradurre i fatti di gestione indicati nei punti 2), 3), 4) e 5) in scritture contabili collegate fra di loro per poter poi correttamente rispettare quanto previsto anche dal punto 10) sempre dell’art.1130.