Assemblea condominiale e soggetti estranei

La mera partecipazione di soggetti estranei, senza diritto di voto, non pregiudica la validità della delibera adottata dall’assemblea dei condomini, né è motivo di nullità la circostanza che l’assemblea sia presieduta da un esterno (la Corte d’appello di Catanzaro, sentenza n. 572/2023 pubblicata il 9 maggio 2023).

La vicenda

Il Tribunale di Cosenza ha rigettato la domanda di nullità e/o annullamento di una delibera condominiale, fondata sulla asserita irregolare costituzione dell’assemblea poiché presieduta da un soggetto estraneo al condominio. Al riguardo, il Condominio si era difeso eccependo la carenza dell’interesse ad agire per assenza di un pregiudizio effettivo per l’attrice. Nel merito, il Condominio aveva sostenuto che la delibera era validità ed efficace, nonostante la nomina a Presidente di un soggetto estraneo, in quanto nessuna deliberazione era avvenuta in punto di ripartizione delle spese.

Il giudice di prime cure ha riconosciuto il difetto di interesse ad agire, non essendo stata deliberata alcuna decisione nell’assemblea in questione.

A seguito della proposizione dell’appello da parte della condomina, la Corte d’Appello di Catanzaro ha a sua volta rilevato che nella delibera assembleare oggetto di impugnazione non era stata assunta alcuna decisione.

Inoltre, i giudici di secondo grado hanno affermato che la mera partecipazione di soggetti estranei, senza diritto di voto, non pregiudica validità della delibera, sottolineando che la legge non disciplina espressamente la figura e la nomina del Presidente dell’assemblea. Per tale ragione, è stato ritenuto che non sussista nullità in caso di assemblea presieduta da un soggetto non condomino, in quanto le irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del Segretario non comportano l’invalidità delle deliberazioni.

È stata, altresì, esclusa l’annullabilità, dovendosi riconoscere all’assemblea la facoltà di nominare un soggetto, non necessariamente condomino, deputato a supervisionare il corretto e ordinato svolgimento delle attività.

Sulla base di tali argomentazioni la Corte d’Appello di Catanzaro, con sentenza n. 572/2023 pubblicata il 09/05/2023, ha rigettato il gravame.

Il commento

La pronuncia esaminata si pone nel solco di una serie di decisioni di merito e di legittimità che escludono la rilevanza della partecipazione all’assemblea condominiale, anche con funzione di Presidente della stessa, di soggetti estranei, laddove ciò non abbia inciso sulla decisione assunta in sede assembleare.

Tale soluzione, invero, è stata condivisa anche in dottrina.

Più precisamente, è stato osservato, esaminando un altro identico caso in cui un esterno aveva assunto il ruolo di Presidente della riunione, che la presenza di un soggetto estraneo non ha alcun riflesso sulla legittimità della delibera salvo che colui che impugna non fornisca prova (secondo l’ordinaria allocazione dei relativi oneri ex art. 2697, comma 1, c.c.) che tale presenza abbia influito sulla formazione delle maggioranze, sullo svolgimento della discussione o sull’esito della votazione (Massimo Ginesi, Immobili e proprietà, 2020, 5, 304).

Anche l’autore citato ha menzionato l’esistenza di giurisprudenza di legittimità secondo la quale è necessario verificare se un’eventuale partecipazione dell’estraneo abbia avuto effetti significativi con riferimento alla formazione dei quorum prescritti dalla legge per l’approvazione delle delibere, ovvero se sia risultata in qualche modo decisiva nello svolgimento della discussione e nell’esito della votazione (cfr. Cass., Sez. II, 30 novembre 2017, n. 28763, la quale richiama, altresì, la più risalente Cass. Civ. n. 11943/2003).

Nel caso sottoposto all’attenzione della Suprema Corte, in particolare, era stato accertato che la partecipazione del terzo non aveva inciso né sul quorum costitutivo né su quello deliberativo, avendo partecipato all’assemblea tutti gli altri condomini ed essendo stati, peraltro, disattesi dai condomini tutti gli argomenti spesi durante la riunione dall’estraneo, così dimostrando l’assenza di influenza sulla discussione assembleare e sull’esito della relativa votazione.

È stata svolta la medesima argomentazione nell’ambito della vicenda odierna, avendo la Corte d’Appello di Catanzaro fatto presente che nessuna concreta deliberazione era stata assunta dall’assemblea.

Nonostante l’appellante abbia prospettato che era stato disposto un risarcimento in favore di altro condomino, i giudici di secondo grado hanno rilevato che era stata, semmai, solamente ipotizzata la realizzazione di lavori di riparazione a carico dell’intero condominio, con ripartizione delle spese sulla base delle tabelle millesimali, avendo il condomino leso subito un danno causato da parti strutturali dell’edificio. Tuttavia, dalla successiva mancata specificazione e precisazione a verbale dell’eventuale maggioranza di approvazione, doveva evincersi l’assenza di reali deliberazioni in tal senso.

Anche nella fattispecie in esame, pertanto, non può dirsi che la presenza dell’estraneo abbia in qualsiasi modo assunto rilevanza sull’esito della decisione.

Peraltro, val la pena sottolineare che in materia condominiale nessuna norma prevede espressamente la necessità di nomina del Presidente e del Segretario dell’assemblea, i quali dunque potrebbero ragionevolmente non essere nominati senza che tale circostanza possa in alcun modo esplicare riflessi sulla validità della delibera (v. Tribunale Massa, 09/03/2017, n.207, che richiama un principio già a suo tempo enunciato da Cass. Civ. n.5709/1987).

Da tale argomento si può, ulteriormente, ricavare che laddove un soggetto estraneo al condominio rivesta il ruolo di Presidente dell’assemblea, tale circostanza non può di per sé ritenersi dirimente ai fini della nullità o annullabilità della delibera: se, infatti, anche l’assenza di un Presidente è a tal fine ininfluente, non può considerarsi differente l’ipotetica presenza di un Presidente eventualmente “non autorizzato”.

In mancanza di effetti diretti sulla decisione, tale elemento sarà, parimenti all’ipotesi di assenza del Presidente, al più indifferente ai fini della delibera.

D’altra parte, la stessa sentenza in commento dà atto dell’esistenza di ulteriori precedenti giurisprudenziali secondo cui le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente non comportano l’invalidità delle deliberazioni dell’assemblea (sul punto, v. Cass. Civ. 5709/1987).

Val la pena segnalare l’esistenza di una pronuncia di merito di segno contrario, in forza della quale “deve essere annullata la delibera adottata in assemblea condominiale presieduta da soggetto che, pur presente all’assemblea in veste di delegato di alcuni condomini che vi prendevano parte e che risultavano presenti per delega, risulti estraneo alla collettività condominiale, non potendo tale soggetto presiedere le adunanze assembleari” (Tribunale Catania sez. III, 05/11/2019, n. 4357).

Tuttavia, in punto di motivazione, la sentenza in esame risulta piuttosto scarna e sintetica, limitandosi ad affermare, in maniera parzialmente tautologica, che deve apoditticamente escludersi che soggetto estraneo alla collettività condominiale possa presiedere le adunanze assembleari, “non dubitandosi, anzitutto, che l’assemblea debba dotarsi di un presidente, come pure provato dal diritto positivo ex art. 67, comma secondo, disp.att.c.c.”.

La normativa citata, invero, non è più vigente e si limitava a prevedere la possibilità di un sorteggio da parte del Presidente per la nomina di un soggetto che rappresentasse in assemblea i comproprietari di un piano o porzione dell’edificio.

Fermo restando che unicamente da ciò non pare possa utilmente trarsi l’obbligo di presenza di un Presidente a pena di nullità in qualsiasi ipotesi (anche diversa da quella specificamente enunciata dalla norma), l’abrogazione della disposizione in esame potrebbe anche, contrariamente, condurre alla conclusione che sia stata consapevole e volontaria la scelta del legislatore di espungere l’unico riferimento testuale all’esistenza di un Presidente dell’assemblea, non ritenendo tale figura indispensabile (“lex voluit dixit, ubi noluit tacuit”).

Si noti, infine, che a norma dell’art. 1418 c.c., il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.

Ciò assume particolare importanza anche in materia di condominio, nella quale il legislatore prevede solo cause di annullabilità, cosicché le cause di nullità devono essere ricavate dalle norme dettate in via generale per tutti i contratti, ivi compreso l’art. 1418 c.c.

Pertanto, per integrare una causa di nullità della delibera (categoria da ritenersi, quindi, residuale) deve rilevarsi un vizio che non attiene alla fase di gestione ed è così grave da inficiare in radice l’atto, essendo necessario garantire che le delibere non siano esposte troppo facilmente rischio di essere caducate a tempo indeterminato, onde evitare il venir meno della certezza dei rapporti che regolano la comunità (Tribunale Roma sez. V, 09/06/2020, n.8296).

In definitiva, poiché non sono ravvisabili norme espresse di segno contrario (indispensabili per valutarne l’eventuale imperatività), l’ipotesi oggi scrutinata può al più integrare un’irregolarità, cui non è possibile estendere l’applicazione di una nullità.