GIURISPRUDENZA
CONDOMINIO
13 SETTEMBRE 2022
Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Soggetti obbligati – Trasferimento unità immobiliare – Perdita della qualità di condomino del soggetto alienante in epoca antecedente l’approvazione degli stati di ripartizione degli oneri maturati – Tutela giudiziaria del Condominio creditore – Rimedi esperibili – Individuazione
In tema di condominio negli edifici, la circostanza che la perdita dell’unità immobiliare sia avvenuta in epoca antecedente l’approvazione degli stati di ripartizione degli oneri maturati se può impedire che sia emesso nei confronti del venditore il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., non estingue il debito originario di quest’ultimo che rimane pertanto azionabile in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria di pagamento (Nel caso di specie, il giudice adito ha accolto la domanda di condanna avanzata dal Condominio nei confronti dell’ex alienante dell’unità immobiliare sita nello stabile condominiale evocato in giudizio per ottenere il pagamento del debito residuo relativo ad oneri rimasti inevasi, riferiti all’anno precedente il trasferimento di proprietà, nonché a quello dell’avvenuto trasferimento e con impegno di spesa approvato dall’assemblea condominiale, con relativi riparti, nell’anno successivo alla predetta alienazione immobiliare (F.Cia).
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 2 settembre 2022, n. 12875
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1104
Cod. Civ. art. 1123
Disp. att. cod. civ. art. 63
Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Prescrizione – Termine e decorrenza – Fondamento
Le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, cod. civ., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino (F.Cia).
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 2 settembre 2022, n. 12875
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1123
Cod. Civ. art. 2948
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 25/02/2014, n. 4489
Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Diritto di voto – Condòmini in potenziale conflitto di interesse – Rilevanza ai fini della determinazione dei “quorum” – Esclusione – Eventuale impossibilità di formazione della maggioranza necessaria – Rimedi esperibili – Individuazione
In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del “quorum” costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condòmini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (Nel caso di specie, in cui gli attori avevano richiesto che nell’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria fosse inserito l’argomento relativo all’installazione di idonea recinzione dell’area cortilizia antistante la loro unità immobiliare della quale erano titolari, in forza di regolamento contrattuale, del diritto di uso esclusivo, il giudice adito ha annullato la delibera impugnata non avendo l’organo assembleare nulla deliberato in proposito sull’erroneo presupposto che non vi fossero le maggioranze all’uopo necessarie, nonostante dal verbale prodotto in giudizio risultasse presente ben più del terzo del valore dell’intero edificio e dei partecipanti al condominio, e non assumendo rilevanza sul relativo “quorum” costitutivo e deliberativo il dedotto potenziale conflitto di interesse tra gli attori, presenti in assemblea, ed il Condominio convenuto) (F.Cia).
Tribunale di Parma, Sezione civile, sentenza 24 agosto 2022, n. 998
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1105
Cod. Civ. art. 1135
Cod. Civ. art. 1136
Cod. Civ. art. 1137
Cod. Civ. art. 2377
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. VI, ordinanza del 13/11/2020, n. 25680
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 28/09/2015, n. 19131
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 30/01/2002, n. 1201
Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Legittimazione attiva – Attore in veste di esercente la potestà genitoriale sui propri figli minori proprietari di un immobile sito nel fabbricato condominiale – Eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dal Condominio convenuto – Prova della qualità spesa – Necessità e limiti
La legittimazione attiva costituisce una legittimazione dell’azione diretta all’ottenimento, da parte del giudice, di una qualsiasi decisione di merito, la cui esistenza è da riscontrare esclusivamente alla stregua della fattispecie giuridica prospettata dall’azione e prescindendo, quindi, dalla effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa che si riferisce al merito della causa. Pertanto, in sede di impugnazione di una deliberazione assembleare condominiale, ove l’attore abbia agito in qualità di esercente la potestà genitoriale sui propri figli minori proprietari di un immobile sito nel fabbricato ed il Condominio convenuto abbia eccepito il suo difetto di legittimazione attiva, l’attore medesimo, pena il rigetto della domanda, è tenuto a fornire la prova di tale sua qualità, non apparendo idonee tuttavia a tal fine le eventuali risultanze dell’anagrafe condominiale né i verbali assembleari (Nel caso di specie, accogliendo l’eccezione con cui il Condominio convenuto aveva contestato la carenza in punto di legittimazione attiva dell’attore per non aver egli speso il nome dei condomini intestatari della proprietà, non emergendo dall’atto di citazione i nominativi dei minori, né la loro data di nascita o il codice fiscale, al fine di poterne accertare l’effettiva età anagrafica, il giudice adito ha concluso per il rigetto della domanda attorea) (F.Cia).
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 26 luglio 2022, n. 11925
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 320
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1137
Cod. Proc. Civ. art. 81
Cod. Proc. Civ. art. 99
Cod. Proc. Civ. art. 100
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 27/06/2011, n. 14177
Condominio negli edifici – Amministratore – Nomina – Compenso – Analitica specificazione importo – Sussistenza di documento contenente il preventivo approvato dall’assemblea – Necessità – Indicazione implicita nell’approvazione del rendiconto – Sufficienza – Esclusione
Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (F.Cia).
Tribunale di Napoli, Sezione VI civile, sentenza 25 luglio 2022, n. 7398
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1129
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. VI, ordinanza del 22/04/2022, n. 12927
Condominio negli edifici – Parti comuni – Impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili – Diritto all’installazione – Diniego – Legittimazione attiva – Titolare del diritto reale – Sussistenza – Terzo esecutore dell’opera – Configurabilità – Esclusione – Fattispecie relativa ad azione risarcitoria promossa dal conduttore dell’unità immobiliare
In tema di condominio negli edifici, gli impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili di cui all’art. 1122-bis cod. civ. sono realizzati nell’esclusivo interesse del titolare del diritto reale e non già nell’interesse del terzo esecutore dell’opera, e ciò anche nel caso si tratti di conduttore dell’immobile che beneficia dell’addizione e/o miglioramento realizzato su spazi condominiali avendo quest’ultimo un rapporto di mera detenzione con il bene condotto in locazione e con le sue addizioni e miglioramenti la cui concreta gestione attiene esclusivamente ai rapporti interni tra le parti del contratto di locazione e che attribuisce al conduttore medesimo a determinate condizioni anche l’indennità per le migliorie. Ne consegue che unico soggetto legittimato a dolersi nei confronti del condominio è il titolare del diritto reale sul bene immobile beneficiato dall’impianto da collocare sullo spazio comune (Nel caso di specie, il giudice adito ha rigettato la domanda con la quale la società attrice, in qualità di conduttore dell’unità immobiliare sita nel fabbricato, aveva chiesto la condanna del Condominio convenuto al risarcimento dei danni riconducibili al mancato risparmio energetico generato dall’impianto fotovoltaico in conseguenza del diniego espresso dal Condominio alla richiesta di installazione dello stesso su una porzione del lastrico solare del fabbricato) (F.Cia).
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 13 giugno 2022, n. 9316
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1122-bis
Cod. Civ. art. 1592
Cod. Civ. art. 1593