GIURISPRUDENZA
CONDOMINIO
6 SETTEMBRE 2022
Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Procedimento di ingiunzione – Prova scritta – Verbale di assemblea condominiale – Contenuto – Indicazione spese, senza riparto – Idoneità – Clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento – Necessità stato di ripartizione
In tema di condominio negli edifici, il verbale di un’assemblea condominiale contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l’ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. (F.Cia).
Corte di Cassazione, Sezione civile VI, ordinanza 5 settembre 2022, n. 26115
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1123
Cod. Civ. art. 1135
Cod. Proc. Civ. art. 633
Cod. Proc. Civ. art. 634
Cod. Proc. Civ. art. 642
Disp. att. cod. civ. art. 63
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 29/03/2001, n. 4638
Cass. civ. Sez. II, sentenza 21/11/2000, n. 15017
Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Rendiconto – Approvazione consuntivo – Redazione della contabilità da parte dell’amministratore – Criteri – Funzione – Forme prescritte per i bilanci di società – Osservanza – Necessità – Esclusione
In tema di condominio negli edifici, non è necessario, per la validità dell’approvazione del consuntivo, che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con il medesimo rigore richiesto per i bilanci delle società, essendo sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa: rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (Nel caso di specie, relativo ad una controversia soggetta alla disciplina condominiale antecedente alle modifiche introdotte dalla novella del 2012, la Suprema Corte, rigettando il ricorso, ha ritenuto incensurabile l’accertamento compiuto sul punto dal giudice distrettuale, secondo cui la mancata indicazione dell’esatto ammontare dei residui attivi di spettanza dei singoli non aveva pregiudicato l’intellegibilità del rendiconto, essendo possibile determinare tali importi sulla base del contenuto della delibera e con un mero calcolo matematico; in tale situazione, infatti, specifica il giudice di legittimità, non occorreva l’espressione in cifre delle somme spettanti a ciascun comproprietario, a pena di annullabilità della delibera, essendo ben possibile stabilirne l’entità e procedere alle opportune verifiche sulla correttezza della successiva compensazione con le quote condominiali) (F.Cia).
Corte di Cassazione, Sezione civile II, ordinanza 2 settembre 2022, n. 25900
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1130-bis
Cod. Civ. art. 1135
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza 23/01/2007, n. 1405
Condominio negli edifici – Parti comuni – Supercondominio – Assemblea – Mancata nomina del rappresentante del singolo condominio – Avviso di convocazione – Invio a tutti i condomini del Condominio inadempiente – Necessità – Inosservanza – Annullabilità delibera – Sussistenza – Fondamento
Nell’ambito della disciplina del supercondominio, qualora non sia nominato il rappresentante del condominio (nel caso di specie, il Consigliere di Stabile), né vi abbia provveduto l’Autorità Giudiziaria su ricorso di un condomino o di un rappresentante di un altro condominio, l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere inviato a tutti i condomini del condominio inadempiente. Infatti, a fronte del mancato utilizzo dello strumento di semplificazione dello svolgimento dell’assemblea supercondominiale e della sua convocazione, previsto al fine di garantire la funzionalità dell’organo deliberativo dell’ente, deve ritenersi che si applichi la regola generale della necessaria convocazione di tutti i condomini (Nel caso di specie, accogliendo la domanda del Condominio attore, il giudice adito ha annullato la delibera assembleare del Supercondominio il cui l’amministratore aveva omesso di inviare la convocazione assembleare ai singoli condomini ritenendo a tal fine irrilevante l’imputabilità al Condominio medesimo dell’inadempimento rispetto al disposto dell’art. 67 disp att. cod. civ. nonché allo stesso regolamento del supercondominio in quanto la nomina del rappresentante poteva essere richiesta all’A.G. su iniziativa degli altri condominii). (F.Cia).
Tribunale di Torino, Sezione VIII civile, sentenza 29 luglio 2022, n. 3427
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1105
Cod. Civ. art. 1117-bis
Cod. Civ. art. 1136
Cod. Civ. art. 1137
Disp. att. cod. civ. art. 67
Condominio negli edifici – Parti comuni – Uso – Art. 1102 c.c. – Derogabilità – Sussistenza – Restrizioni più rigorose imposte dal regolamento o da apposite delibere assembleari – Configurabilità – Limiti – Fattispecie concernente la realizzazione di una tubatura di adduzione di acqua potabile a servizio unità immobiliare e del garage
In tema di condominio negli edifici, l’art. 1102 cod. civ., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge. L’unico limite della legittima “autodisciplina condominiale” è rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni (Nel caso di specie, relativo ad una controversia in cui il condomino attore aveva agito in giudizio per ottenere l’accertamento giudiziale del diritto alla realizzazione di una condotta idrica alternativa rispetto agli altri condomini sul bene comune, il giudice adito ha respinto la domanda ritenendo la stessa infondata in quanto in palese contrasto con precedenti determinazioni adottate dall’assemblea condominiale sullo specifico punto, divenute ormai definitive in quanto coperte da sentenza inoppugnabile per effetto del suo passaggio in giudicato) (F.Cia).
Tribunale di Terni, Sezione civile, sentenza 22 luglio 2022, n. 623
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1102
Cod. Civ. art. 1135
Cod. Civ. art. 1137
Cod. Civ. art. 1138
Cod. Civ. art. 2909
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza 04/12/2013, n. 27233
Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Dissenso di condomini – Atto di estraniazione del condomino dissenziente – Validità ed efficacia – Condomino assente o dissenziente in assemblea – Necessità
In tema di condominio negli edifici, l’art. 1132 cod. civ. dispone che, qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro 30 giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Come risulta dal tenore della norma, il dissenso con atto successivo vale solo se il condomino sia assente o dissenziente in assemblea (Nel caso di specie, il giudice adito ha riformato la decisione impugnata che in primo grado aveva invece accolto la domanda azionata in via monitoria dal Condominio, avendo la condomina appellante, assente alla riunione, come attestato dal verbale assembleare, prodotto una lettera, con firma per ricevuta, non disconosciuta dal Condominio, nella quale manifestava tempestivamente il proprio dissenso alla lite proposta da altra condomina e per la quale l’assemblea aveva deliberato di resistere) (F.Cia).
Tribunale di Salerno, Sezione I civile, sentenza 21 luglio 2022, n. 2689
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1132
Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Obbligo di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi – Fondamento – Controversie – Ottemperanza, da parte dell’amministratore, solo dopo l’instaurazione del giudizio – Conseguenze – Cessazione della materia del contendere – Sussistenza – Regolamento delle spese di lite – Principio della soccombenza virtuale – Applicabilità
In tema di condominio negli edifici, l’art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ. nel prevedere l’obbligo, in capo all’amministratore del condominio, di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi, è finalizzato proprio a consentire al creditore di acquisire i dati necessari ad azionare il proprio credito, non potendo, difatti, agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione dei condomini morosi. In caso di protratto inadempimento da parte dell’amministratore, ove alla reiterata richiesta formulata dal creditore di comunicare l’anagrafe condominiale aggiornata con l’elenco dei condomini morosi, con i relativi dati, l’amministratore ottemperi solo dopo l’instaurazione del giudizio, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere, con condanna di quest’ultimo, in applicazione del principio della soccombenza virtuale, a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite (F.Cia).
Corte di Appello di Napoli, Sezione VI civile, sentenza 7 luglio 2022, n. 3210
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1131
Disp. att. cod. civ. art. 63
Cod. Proc. Civ. art. 100
Cod. Proc. Civ. art. 91