Responsabilità contrattuale
L’amministratore è responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. La rilevanza delle violazioni dell’amministratore rispetto alla cura degli interessi del gruppo si esaurisce, tuttavia, nei rapporti interni con il condominio. Al di fuori della relazione tra amministratore e condomini, pertanto, i condomini stessi restano responsabili per il fatto dell’amministratore nei confronti dei terzi rimasti danneggiati, compreso tra questi il singolo partecipante distinto dal gruppo. Si ipotizza anche una rivalsa del condominio verso l’amministratore per i danni risarciti ad un singolo partecipante a causa dell’omessa vigilanza sull’esecuzione di lavori inerenti a parti comuni.
Il provvedimento con il quale l’amministratore del condominio di edificio, nell’esercizio dei suoi poteri ex art. 1130, n. 1), e 1133 c.c., solleciti un condomino al rispetto di un divieto regolamentare, non può, comunque, mai costituire un atto illecito, né, quindi, può porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria personale dell’amministratore.
Parimenti, poiché l’amministratore è tenuto a garantire il rispetto del regolamento di condominio allo scopo di tutelare la pacifica convivenza, qualora egli inviti uno dei condomini ad osservare un certo comportamento, nella ragionevole convinzione di agire nel rispetto dei propri doveri istituzionali, non è mai configurabile, a suo carico, un atto di turbativa del diritto altrui.
Responsabilità extracontrattuale
Alla responsabilità contrattuale dell’amministratore nei confronti dell’insieme dei condomini può astrattamente cumularsi una responsabilità extracontrattuale dell’amministratore stesso nei confronti dei terzi. L’amministratore, che nei rapporti con i condomini è obbligato in base alla diligenza del mandatario, verso i terzi, come autore del fatto illecito, si reputa tenuto per la culpa et lievissima.
Responsabilità dei condomini per fatto dell’amministratore
Perché possa sorgere la responsabilità dei partecipanti, come conseguenza degli atti illeciti imputabili all’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni, e quindi quale commesso dei singoli condomini, occorre che il fatto lesivo dell’amministratore sia, come prima accennato, in rapporto di occasionalità necessaria con l’espletamento delle attribuzioni all’amministratore demandate. In difetto di una distinta soggettività dell’ente condominiale, la responsabilità individuale non viene impedita nemmeno dal fatto che alcuni condomini abbiano votato contrariamente nella deliberazione di nomina dell’amministratore.
Nella pratica, la responsabilità aquiliana dell’amministratore, e quindi del condominio per il fatto illecito di questo, nei limiti dell’art. 2049 c.c., è stata ravvisata per l’omessa riparazione delle parti comuni dell’edificio; per il furto di appartamento commesso durante l’esecuzione di lavori condominiali, quando l’amministratore non abbia adempiuto alla delibera assembleare con la quale erano stati disposti accorgimenti di sicurezza necessari per la protezione del fabbricato; per i danni derivati a terzi dall’esecuzione delle opere di manutenzione date in appalto, allorché i lavori siano stati affidati ad un’impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l’appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini dell’amministratore ed abbia agito quale nudus minister, attuandone specifiche direttive; per la mancata cancellazione di scritte offensive di un terzo presenti nel complesso condominiale, sebbene l’amministratore fosse stato a tanto sollecitato dalla parte lesa; per i danni subiti dall’autovettura di un condomino abbandonata dall’amministratore sulla pubblica via in esecuzione di una deliberazione assembleare di rimozione del veicolo dai comuni antistanti l’edificio.