Tra le attribuzioni dell’amministratore condominiale previste dall’art. 1130 c.c. vi è al comma 1 numero 6) il dovere di curare la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, la cui violazione costituisce “grave irregolarità”, sanzionabile con la revoca dell’amministratore medesimo.
Quanto al contenuto di tale registro, il Legislatore indica espressamente che esso debba riportare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, comprensive del codice fiscale, della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Tale norma prescrive, inoltre, che ogni variazione dei dati debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Ciò significa che è onere del singolo condomino effettuare una simile comunicazione entro il termine di cui sopra e che compete in primis allo stesso informare l’amministratore della modifica intervenuta.
La norma continua poi prevedendo che l’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richieda con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe e che decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, acquisisca le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai singoli condomini responsabili.
Dalla lettura di tale norma è dunque evidente che l’onere della regolare tenuta e costante aggiornamento del registro di anagrafe condominiale grava su entrambi i suddetti soggetti.
L’amministratore, all’inizio dell’incarico, dovrà attivarsi prontamente per reperire tutti i suddetti dati da inserire nel registro e/o verificare che quelli trasmessi dall’amministratore uscente siano rimasti invariati, magari inviando una circolare agli amministrati con allegata la scheda per l’aggiornamento. La collaborazione dei condomini non è però limitata solo alla fase iniziale (di formazione e completamento del suddetto registro), ma deve perdurare anche durante tutto il rapporto di amministrazione dello stabile. La verifica e l’aggiornamento devono essere infatti effettuati costantemente. In tale ottica si colloca la sentenza del Tribunale di Palermo, Sezione II civile, del 18/10/2022 n.4179. Con tale pronuncia il Tribunale dichiara l’inammissibilità, poiché tardiva, dell’impugnazione della delibera proposta dal condomino, precisando che la comunicazione del verbale effettuata all’indirizzo di residenza a suo tempo da questi indicato all’amministratore e riportato nel registro di anagrafe condominiale dovesse ritenersi regolare (e che da tale raccomandata a/r decorressero i termini di cui all’art. 1137 c.c. per impugnare), non risultando alcuna successiva comunicazione all’amministratore da parte del condomino del trasferimento della propria residenza (avvenuto dopo la data dell’assemblea, ma prima dell’invio del verbale mediante raccomandata a/r da parte dell’amm.re). Nella motivazione di tale pronuncia il Tribunale di Palermo evidenzia che “se l’amministratore del condominio ha l’obbligo della regolare tenuta e dell’aggiornamento costante del registro di anagrafe condominiale, il condomino ha l’obbligo di comunicare all’amministratore il proprio eventuale trasferimento in altro e diverso domicilio”. La condotta del condomino è comunque da valutare in concreto e non sempre la sua inerzia o ritardo nel comunicare le variazioni intervenute potrebbero esimere da responsabilità l’amministratore ad esempio per eventuali vizi inerenti la convocazione dell’assemblea. A riguardo la Corte di Cassazione con la sentenza n.31826 del 27/10/2022, nell’affrontare la questione della convocazione all’assemblea del condomino apparente, ha ribadito il proprio consolidato orientamento secondo cui l’amministratore, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell’attività esercitata, onde poter comunicare a tutti gli aventi diritto l’avviso della riunione, prevalendo sull’apparenza della titolarità del bene (c.d. condomino apparente) il principio della pubblicità immobiliare e dell’effettività.