Condominio negli edifici – Amministratore – Somme anticipate al Condominio – Azione di recupero – Natura contrattuale – Configurabilità – Sussistenza – Fondamento – Onere della prova – Ripartizione
In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 cod. civ., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita
Corte di Cassazione, Sezione civile VI, sentenza 21 novembre 2022, n. 34242
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1129
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1131
Cod. Civ. art. 1720
Cod. Civ. art. 2697
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, ordinanza del 26/02/2019, n. 5611
Cass. civ. Sez. VI, ordinanza del 17/08/2017, n. 20137
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 30/03/2006, n. 7498
Condominio negli edifici – Amministratore – Somme anticipate al Condominio – Accettazione del nuovo amministratore della documentazione condominiale – Sottoscrizione verbale di consegna con riguardo alla situazione patrimoniale – Prova del debito dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili – Configurabilità – Esclusione – Fondamento
In tema di condominio negli edifici, l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente ed il verbale di consegna sottoscritto con riguardo alla situazione patrimoniale al momento del subentro gestorio non costituiscono prove idonee del debito nei confronti dell’ex amministratore da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata
Corte di Cassazione, Sezione civile VI, sentenza 21 novembre 2022, n. 34242
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1135
Cod. Civ. art. 1713
Cod. Civ. art. 1720
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 28/05/2012, n. 8498
Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni – Deliberazione di approvazione del rendiconto – Riconoscimento di debito – Sussistenza – Limiti – Disavanzo tra entrate e uscite – Prova del versamento della differenza da parte dell’amministratore con denaro proprio – Configurabilità – Esclusione – Fondamento
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione dell’assemblea che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate
Corte di Cassazione, Sezione civile VI, sentenza 21 novembre 2022, n. 34242
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1130-bis
Cod. Civ. art. 1135
Cod. Civ. art. 1136
Cod. Civ. art. 2697
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 09/05/2011, n. 10153
Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Criteri legali di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c. – Regolamento contrattuale di modifica di tali criteri – Modificazione di tale regolamento – Possibilità – Solo con accordo unanime dei condòmini – Procedimento di formazione necessariamente assembleare – Esclusione – Efficacia verso gli aventi causa senza il loro consenso – Esclusione
In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, cod. civ., deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, non vincolando essa gli aventi causa da queste ultime, è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime e presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto, con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo (Nel caso di specie, in cui i due condomini attori avevano agito al fine di sentir dichiarare non dovute le somme oggetto di sollecito da parte dell’amministratore condominiale, deducendo di esser tenuti esclusivamente al pagamento dei soli importi risultanti dalla applicazione del criterio legale millesimale proporzionale della spesa condominiale, il giudice adito, ritenuti invece applicabili i criteri enunciati in tutti e tre i commi dell’art. 1123 cod. civ. ha rispinto il capo di domanda principale, atteso, altresì, che lo stesso regolamento di condominio, pur non adottato con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, in sostanza non poteva ritenersi suscettibile di contenere deroghe ai suddetti criteri legali)
Tribunale di Parma, Sezione civile, sentenza 10 novembre 2022, n. 1271
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1123
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, ordinanza del 04/07/2022, n. 21086
Cass. civ. Sez. II, ordinanza del 31/07/2020, n. 165
Condominio negli edifici – Regolamento – Natura contrattuale – Azione di nullità – Legittimazione a contraddire del condominio in persona dell’amministratore – Esclusione – Litisconsorzio necessario di tutti i condomini – Sussistenza – Conseguenze
Il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e, quindi, dell’amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario
Tribunale di Parma, Sezione civile, sentenza 10 novembre 2022, n. 1271
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1138
Cod. Civ. art. 102
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, ordinanza del 09/11/2020, n. 24957
Condominio negli edifici – Parti comuni – Modifica destinazione d’uso – Trasformazione area destinata ad ingresso pedonale in spazio di manovra di una autorimessa – Configurabilità – Disciplina ex art. 1117-ter c.c. – Applicabilità – Fattispecie relativa ad annullamento di delibera approvata dal Condominio e dal Supercondominio
In tema di condominio negli edifici, l’esecuzione di lavori di adeguamento finalizzati a trasformare parte dell’area destinata ad ingresso pedonale per l’accesso ad una palazzina del complesso condominiale in spazio di manovra di una autorimessa, comportando una modifica della destinazione d’uso di parti comuni, esige, a pena di invalidità dei deliberati assembleari, l’assoggettamento alle prescrizioni, anche formali, dettate dall’art. 1117-ter cod. civ. (Nel caso di specie, il giudice adito, accogliendo la domanda proposta dai condomini attori, ha annullato le delibere con le quali le assemblee del Condominio e del Supercondominio avevano rispettivamente approvato “l’unica soluzione progettuale” contenuta nella consulenza predisposta da un architetto per l’esecuzione dei lavori di adeguamento dei locali autorimessa e spazi comuni di manovra)
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 8 novembre 2022, n. 16435
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1130–bis
Cod. Civ. art. 1137
Condominio negli edifici – Rendiconto condominiale – Redazione – Criteri – Stato patrimoniale – Rendiconto finanziario – Contenuti rispettivi – Principio di continuità del rendiconto – Applicabilità – Fattispecie relativa ad annullamento di delibera di approvazione del rendiconto per erronea compilazione e difetto di intelligibilità
In tema di condominio negli edifici, premesso che tutte le informazioni contenute nel rendiconto condominiale devono essere redatte in modo tale da rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita, rispettando semplici regole di ordine e correttezza, lo stato patrimoniale si configura quale documento contabile schematico che espone le attività (cioè i crediti del condominio) e le passività del patrimonio condominiale per ogni singola gestione (ad esempio, i debiti verso i fornitori compresi quelli delle precedenti gestioni contabili, con indicazione di eventuali fondi speciali di riserva) con espressa indicazione del saldo e cioè del patrimonio netto; la differenza tra entrate e uscite, di cui al conto economico, che raffronta costi e ricavi, consente di calcolare il risultato di esercizio, cioè utili e perdite di gestione, mentre la differenza tra attività e passività, che confronta debiti e crediti di tutti gli anni di esercizio, definisce il patrimonio effettivo del condominio. Dal punto di vista operativo, poi, in forza di un principio di continuità, il rendiconto deve partire dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, a meno che l’esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state escluse da una sentenza passata in giudicato, perché solo in tal caso l’amministratore ha l’obbligo di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo. Inoltre, mentre lo stato patrimoniale presenta una visione statica delle risorse finanziarie nella misura in cui contiene solo una fotografia della situazione a fine anno, il rendiconto finanziario, invece, contiene una misura dinamica, ovvero un riepilogo dei fattori che hanno determinato la variazione delle disponibilità liquide a fine esercizio rispetto a quello precedente (Nel caso di specie, il giudice adito, rilevata all’esito dell’istruttoria compiuta l’assenza di una reale corrispondenza della situazione patrimoniale del Condominio quanto alle entrate, alle spese ed ai fondi disponibili, ha accolto la domanda attorea di annullamento della delibera assembleare di approvazione, ritenendo assimilabile la situazione contabile censurata dal condomino ad un bilancio non chiaro e non comprensibile per i condomini)
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 2 novembre 2022, n. 15947
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1130-bis
Cod. Civ. art. 1137
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 11/01/2017, n. 454
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 21/08/1996, n. 7706
Condominio negli edifici – Assemblea dei condomini – Convocazione – Avviso di convocazione – Oggetto – Luogo della riunione – Potere di scelta dell’amministratore – Limiti – Individuazione
In tema di condominio negli edifici, il luogo in cui si deve svolgere l’assemblea dei condomini non è incondizionato, incontrando il potere di scelta dell’amministratore un duplice ordine di limiti: innanzitutto, il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e l’ordinato svolgimento delle discussioni (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di impugnazione di una delibera assembleare definito in corso di causa con la declaratoria di cessazione della materia del contendere, il giudice adito, tenuto a regolare le spese di lite in applicazione del principio della soccombenza virtuale, ha ritenuto fondata la doglianza mossa dai condomini attori alla delibera impugnata in punto di luogo di celebrazione dell’adunanza assembleare: quest’ultima, infatti, si era tenuta presso il domicilio di un avvocato che, secondo la prospettazione attorea, si era reso protagonista di un’accanita vicenda giudiziaria contro il marito dell’istante condomina nonché contro il genero dell’istante condomino, per precedenti gestioni condominiali, così da impedire ad entrambi gli attori di prendere parte alla riunione)
Tribunale di S.M. Capua Vetere, Sezione IV civile, sentenza 2 novembre 2022, n. 3916
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1136
Cod. Civ. art. 1137
Disp. att. cod. civ. art. 66
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, sentenza del 22/12/1999, n. 14461
Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell’amministratore – Azioni concernenti le parti comuni – Individuazione – Limiti – Azioni volte ad ottenere la cessazione di effetti pregiudizievoli derivati alle parti comuni o esclusive da interventi eseguiti dai singoli condomini – Legittimazione dell’amministratore – Configurabilità – Esclusione
In tema di condominio negli edifici, se è vero che, ai sensi dell’art. 1131, comma 2, cod. civ. l’amministratore di condominio può essere convenuto in giudizio, quale rappresentante dell’ente di gestione, per qualunque azione concernente le parti comuni del fabbricato, è altresì vero che tra le azioni concernenti le parti comuni menzionate dalla citata disposizione non possono ricomprendersi quelle volte ad ottenere la cessazione degli effetti pregiudizievoli derivati alle parti comuni dell’edificio o a quelle di proprietà esclusiva dagli interventi effettuati, sulle parti comuni o su quelle di proprietà esclusiva, dai singoli condomini, giacché in tal caso la legittimazione passiva spetta esclusivamente agli autori degli interventi pregiudizievoli, mentre l’eventuale inerzia dell’amministratore potrà rilevare sul diverso piano della responsabilità professionale (Nel caso di specie, la corte territoriale, rilevato d’ufficio il difetto di “legitimatio ad causam” dell’ente di gestione, ha dichiarato, in parziale riforma della sentenza di primo grado, l’inammissibilità della domanda con la quale la società odierna appellante, lamentando la violazione di una clausola regolamentare che sanciva il divieto di sosta dei veicoli nei viali comuni, aveva chiesto la condanna del Condominio e del suo amministratore al risarcimento dei danni subiti per la mancata locazione dei locali terranei di sua proprietà, destinati in parte ad uso commerciale ed in parte ad uso box auto, a causa della sosta “selvaggia” ed indiscriminata degli autoveicoli dei condomini innanzi ai suddetti locali tale da impedire ogni possibile accesso agli stessi)
Corte di Appello di Napoli, Sezione II civile, sentenza 26 ottobre 2022, n. 4471
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1131
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1138
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. civ. Sez. II, ordinanza del 20/11/2018, n. 29905