Disciplina

Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale. L’amministra­zione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni negli edifici, soggetti al regime del condominio, è affidata all’assemblea dei proprietari delle unità im­mobiliari e all’amministratore, nominato dalla stessa assemblea. All’assemblea la legge assegna una competenza di ordine generale, il cui ambito preciso si definisce avuto riguardo alla circostanza che il settore della “gestio­ne”, con le scelte discrezionali di merito che sono implicite, è regolato secondo il metodo collegiale e il principio maggioritario. In questo contesto si spiega la rilevanza circoscritta della posizione dei singoli condomini, i cui poteri indivi­duali in tema di amministrazione sono limitati alla partecipazione e alla vota­zione in assemblea, nonché all’impugnazione delle deliberazioni.

L’amministratore di un edificio in regime del condominio è tenuto a dare il conto della gestione alla fine di ciascun anno: l’assemblea dei condomini è le­gittimata a verificare e ad approvare il rendiconto annuale dell’amministratore; i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione, che ap­prova il rendiconto, rivolgendosi all’autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni.
L’obbligo dell’amministratore di predisporre il rendiconto annuale viene sancito in tre norme della disciplina codicistica del condominio edilizio.
L’art. 1130, n. 1), c.c. vincola l’amministratore a convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale.
L’art. 1130, n. 11), c.c. prescrive che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e ripete che deve convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
L’art. 1130-bis c.c., stabilisce che:

  • il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verifica;
  • il rendiconto deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;
  • l’assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, un revisore che verifichi la contabilità del condominio, restando la relativa spesa ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà;
  • i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
  • le scritture e i documenti giustificativi, come già accennato, devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione.

L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale costituisce una delle fattispecie esemplificative di gravi irregolarità che legittimano la revoca dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 1), c.c.

Contenuto e criteri di redazione

Il rendiconto deve specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, «in modo da consentire l’immediata verifica».
In particolare, il rendiconto condominiale deve contenere «le voci di entrata e di uscita», e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie (cd. principio di cassa), nonché  «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo qui riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non dal solo conto cassa (cd. principio di competenza)

Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all’assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l’assemblea procedere sinteticamente all’approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall’amministratore. La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonché dell’entità e della causale degli esborsi fatti, nonché di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico di amministrazione è stato eseguito.

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono ispirati dallo scopo di rea­lizzare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali  elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall’esigenza di in­formazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall’amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l’interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali im­pugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti.

Il registro, il riepilogo e la nota, avendo lo scopo di informare dettagliatamente i condomini sulla reale situazione patrimoniale, devono essere redatti con i prescritti criteri, ovvero con indicazione chiara delle entrate e delle spese, dei fondi disponibili e delle riserve.

Allorché le cose e gli impianti comuni siano destinati a servire soltanto una parte del fabbricato (ipotesi descritta dall’art. 1123, comma 3, c.c.), non hanno diritto di partecipare all’approvazione del rendiconto delle relative spese i condomini che non hanno contitolarità di quei beni e che non devono perciò contribuire alle spese. L’assemblea, che delibera intorno al preventivo o al rendiconto delle spese ordinarie, non può perciò approvare in blocco, i contributi concernenti la conservazione ed il godimento delle parti comuni all’intero edificio e quelle, invece, relative ad opere o impianti destinati a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato.

Impugnazione

Se il rendiconto non è composto da registro, riepilogo e nota, ed i condomini non risultano perciò informati sulla concreta situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, è configurabile l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione, indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.

Il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito del rendiconto, ma deve limitarsi al riscontro della sua legittimità. In mancanza di formale impugnazione della deliberazione di approvazione del rendiconto, il partecipante non riesce più a sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata. L’approvazione assembleare del rendiconto e la mancata impugnativa della relativa deliberazione precludono anche al singolo condomino l’azione di responsabilità per le iniziative dell’amministratore inerenti alle attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali. Tuttavia, la deliberazione di approvazione del rendiconto non comporta automaticamente — in difetto di espressa previsione nell’ordine del giorno sul quale l’assemblea è stata convocata — l’approvazione anche degli atti gestori menzionati nella relazione sintetica di accompagnamento redatta dall’amministratore.

Documenti Giustificativi

L’art. 1130-bis c.c. aggiunge che i condomini, nonché i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Non esiste, dunque, un obbligo per l’amministratore di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, né tanto meno di allegarla all’avviso di convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione.

 L’obbligo del mandatario di rendere il conto diviene esigibile nel momento in cui l’incarico viene eseguito, e per l’amministratore del condominio l’attualità di tale obbligo si verifica alla scadenza di ciascun anno, dovendosi poi convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. È, quindi, al momento della chiusura dell’esercizio annuale che il potere di controllo dei condomini, finalizzato all’approvazione del rendiconto, ha la sua massima estrinsecazione, attraverso la concreta possibilità di verifica della documentazione.

L’art. 1129, comma 2, c.c. prevede che, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve comunicare, appunto, il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.

La mancata disponibilità della documentazione contabile, per l’esame dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento, comporta l’annullabilità della deliberazione di approvazione del rendiconto, Grava sugli interessati l’onere di dimostrare che l’amministratore non abbia consentito di esercitare detta facoltà di accesso condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dalla disciplina del contratto di mandato.

Peraltro, la vigilanza ed il controllo, così esercitati dai partecipanti, non devono risolversi in un intralcio all’amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.; è altrettanto inevitabile che di tali attività di accesso alla documentazione gli interessati si addossino i costi. Non è, invece, indispensabile che i condomini specifichino la ragione per cui vogliano prendere visione o estrarre copia dei documenti.

L’art. 71-ter disp. att. c.c. prevede altresì l’attivazione di un sito internet del condominio, che consenta agli interessati di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla deliberazione assembleare in discussione.

Il diritto di prendere visione in ogni tempo ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa è esteso anche ai conduttori.

L’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, può poi nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio, sud­dividendone le spese di incarico fra i condomini pro quota. Si dovrà trattare di professionista in possesso del requisito dell’iscrizione nel registro dei revisori contabili. La relazione del revisore nominato dall’assemblea non si pone come sinonimo inevitabile della verità del rendiconto condominiale, ma costituisce, tuttavia, una pronuncia qualificata sull’attendibilità della contabilità.

Efficacia probatoria e morosità

Come già precisato, la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137, comma 2, c.c. non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera. Dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dal primo comma dell’art. 1137 c.c. (e senza che perciò possano essere altrimenti rilevanti la “partecipazione” o un idoneo atto ricognitivo del singolo condomino), discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio.  Una volta, perciò, che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l’amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi, dovendo gli stessi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà postuma di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza. Inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, a meno che l’esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all’amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo. Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (cfr. Cass. Sez. 2, 25 febbraio 2014, n. 4489).