Senza registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione la delibera assembleare che approva il rendiconto presentato dall’amministratore condominiale è da considerarsi annullabile.

Lo ha ribadito il Tribunale di Roma nella recente sentenza n. 10624 dello scorso 17 giugno 2021, facendo chiaramente intendere come questa necessità non debba essere considerato un puro formalismo, ma risponda al diritto dei condomini di poter contare su una gestione ispirata a criteri di trasparenza e quindi immediatamente verificabile anche dai non addetti ai lavori.

Rendiconto condominiale incompleto. Il caso concreto.

Nel caso di specie due condomini avevano impugnato la delibera di approvazione del consuntivo presentato dall’amministratore all’assemblea, ritenendola viziata in quanto al medesimo non erano stati allegati tutti i documenti contabili previsti dall’art. 1130-bis c.c. e, segnatamente, la nota esplicativa sintetica, il registro di contabilità e il riepilogo finanziario.

Si era costituito in giudizio il condominio convenuto, in persona del proprio amministratore pro tempore, affermando di avere allegato all’avviso di convocazione il rendiconto generale con i relativi riparti e pagamenti, il prospetto relativo alla situazione contabile, comprensivo di riepilogo finanziario e situazione patrimoniale, l’elenco dei debiti del condominio, nonché dei relativi creditori, il prospetto con i pagamenti e le riscossioni dei debiti e crediti delle precedenti gestioni e l’elenco delle fatturazioni non ancora saldate.

Veniva poi indicato come soltanto in sede di mediazione obbligatoria fosse stata consegnata ai condomini impugnanti la nota esplicativa sintetica, il registro di contabilità e l’estratto del conto corrente bancario condominiale.

Rendiconto condominiale incompleto. L’esegesi dell’art. 1130-bis c.c.

L’art. 1130-bis c.c. è stato introdotto ex novo dalla legge n. 220/2012 di riforma della disciplina condominio degli edifici.

La norma, per quello che interessa in questa sede, dispone che “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

È stato ribadito più volte dalla giurisprudenza come non sia affatto necessario che la contabilità condominiale sia tenuta con i rigidi criteri previsti dalla legge per il settore societario.

E, infatti, l’art. 1130-bis c.c., si limita a pretendere dall’amministratore che il rendiconto sia facilmente e immediatamente verificabile anche da chi non abbia competenze contabili e finanziarie. In altri termini, il rendiconto deve essere trasparente.

Tuttavia la disposizione in questione prevede con altrettanta chiarezza che il rendiconto si compone di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione.

Si pone a questo punto la questione se detti documenti debbano essere necessariamente presenti, pena l’invalidità della deliberazione assembleare che approvi il rendiconto presentato dall’amministratore.

Oppure se la trasparenza della gestione possa essere ritenuta sussistente anche ove questa documentazione manchi.

E, ancora, ci si potrebbe chiedere se in mancanza di specifiche contestazioni da parte del condòmino impugnante, la sentenza che provveda all’annullamento di una delibera di approvazione del rendiconto per mancanza degli atti indicati come necessari dall’art. 1130-bis c.c. non possa essere tacciata di eccessivo formalismo.

Rendiconto condominiale incompleto. La decisione del Tribunale di Roma.

A tutte queste domande sembra avere fornito un’esauriente risposta la recente decisione del Tribunale capitolino.

Il giudice ha innanzitutto chiarito come nel caso di specie gli attori non contestassero specifici vizi del bilancio ma si lamentassero esclusivamente del fatto che non fosse stata portata a conoscenza dei condomini, prima della discussione del rendiconto in assemblea, parte della documentazione espressamente richiesta dall’art. 1130-bis c.c.

Quindi ha precisato come la legge obblighi l’amministratore a rendere il conto in una forma tale che i condomini, che non sono certamente soggetti esperti di tecniche di redazione dei bilanci, li possano comprendere e possano verificare quale sia, a un dato momento, la situazione del patrimonio condominiale.

Questo è lo scopo della documentazione contabile di cui deve essere garantita la visibilità prima dell’assemblea.

L’art. 1130-bis c.c. dispone che il rendiconto annuale deve comprendere un consuntivo e il relativo riparto, un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, uno stato patrimoniale e una nota sintetica esplicativa.

Lo stato patrimoniale, si legge nella sentenza, descrive le attività, cioè i crediti del condominio, e le passività, cioè i debiti del condominio verso i fornitori o altri soggetti (compresi quelli formatisi nelle precedenti gestioni contabili, con l’eventuale indicazione di fondi necessari per consentire il funzionamento dell’ente di gestione in presenza di carenza di liquidità).

Più precisamente, la situazione patrimoniale ha lo scopo di confrontare i debiti e i crediti di tutti gli anni di esercizio e descrive il patrimonio effettivo del condominio in un determinato momento.

Perché esso risulti chiaro occorre inoltre che sia inserita anche la voce di cassa disponibile (contanti o c/c) alla data della fine dell’anno di esercizio, posto che costituisce il punto di partenza dell’esercizio finanziario successivo.

Le voci di debito e credito devono essere redatte in modo tale da far comprendere ai condomini se le poste siano reali e se i crediti siano o meno certi e liquidi. Ciò al fine di consentire ai partecipanti di comprendere l’attuale situazione del patrimonio condominiale, necessaria per decidere di costituire ad esempio un fondo cassa.

Il registro di contabilità ha lo scopo di descrivere minuziosamente tutti i versamenti, ordinati temporalmente, effettuati dai condomini.

La nota esplicativa ha invece la finalità di descrivere sinteticamente l’intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti, commentando le questioni più rilevanti, nonché quelle oggetto delle variazioni più evidenti (rispetto al precedente esercizio), rappresentando gli accadimenti di particolare importanza per i loro riflessi patrimoniali.

In conclusione, ove il rendiconto presentato per l’approvazione non sia composto da rendiconto, registro, riepilogo e nota – da considerarsi parti inscindibili di esso – e i condomini non siano perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto alle entrate, alle spese e ai fondi disponibili, ne discende l’annullabilità della delibera assembleare di approvazione, potendosi assimilare tale situazione a un bilancio non chiaro e non comprensibile ai condomini.